تبلیغات

کد اخبار

var smartPageUserId = 90326; دفتراسنادرسمی 124 شوشتر استان خوزستان به سردفتری جعفرزلقی - قولنامه های بی اساس
 
دفتراسنادرسمی 124 شوشتر استان خوزستان به سردفتری جعفرزلقی
علم و اگاهی به قوانین
درباره وبلاگ


سرمنشاء همه خطاها و اشتباهات بشری نداشتن تجربه و اگاهیست

مدیر وبلاگ : جعفر زلقی
مطالب اخیر
نویسندگان
نظرسنجی
ایامطالب این وب سایت اموزنده میباشد یاخیر؟لطفا باارائه پیشنهاد ؟!!




سه شنبه 28 شهریور 1396

مسئولان دستگاه قضا اسناد عادی را یکی از بزرگ‌ترین مشکلات نظام قضایی می‌دانند و معتقدند باید معاملات از عادی بودن به سمت ثبت رسمی هدایت شوند. طی سال‌های‌های اخیر، با وجود تاكید فراوان قانونگذار و مسئولان به ثبت رسمی املاك و خودرو، همچنان بسیاری از املاك بدون تنظیم سند رسمی و با اسناد عادی -كه میان افراد تنظیم شده است- خریدو فروش می‌شوند. گرچه طبق قوانین، اسناد عادی نیز معتبرند، سندی كه به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، مورد حمایت قانونگذار و مسئولان قرار می‌گیرد و در صورت بروز مشكل، فرد می‌تواند حقوق خود را استیفا كند

به گزارش روابط عمومی كانون سردفتران و دفتریاران به نقل از روزنامه قانون،‌ اما تفاوت‌های سند عادی با سند رسمی در چیست؟ ماده 1286 قانون مدنی سند را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم كرده و این اسناد بر اساس موضوع اعتباری متفاوت دارند. طبق ماده 1287 قانون مدنی، سند رسمی به‌دست مامور رسمی در حدود صلاحیت در تنظیم سند و با رعایت مقررات قانونی تنظیم می‌شود كه باحصول رعایت این سه شرط كه از اركان متشكله سند رسمی است، قانونگذار اعتبار خاصی برای آن قایل شده و انكار یا تردید را علیه آن مسموع ندانسته و اصل صحت را برآن لازم اتباع می‌داند، مگر آنكه علیه آن ادعای جعل شود. اما چرا با وجود تاكید فراوان مسئولان به تنظیم سند رسمی ،باز هم شاهد خرید و فروش املاك با اسناد عادی هستیم.

در این زمینه صابر ناظمی، عضو هیات مدیره كانون سردفتران و دفتریاران، معتقد است بی‌اطلاعی از قوانین و مقررات و پایین بودن آگاهی‌های حقوقی جامعه، از مهم‌ترین دلایل خریدو فروش ملك با سند عادی است . ناظمی در این زمینه به «قانون» می‌گوید: طی سال‌های اخیر، با وجود تاكید قانونگذار بر تنظیم ثبت رسمی، در بسیاری از موارد، افراد از مزایای ثبت سند به صورت رسمی آگاهی ندارند كه این امر می‌تواند به علت نبود تبلیغات و مشاوره، به ویژه از طریق رسانه جمعی و ملی و سایر فضاهای مجازی و حقیقی باشد. یكی‌دیگر از دلایل رغبت‌نداشتن مردم به تنظیم سند رسمی نیز استعلامات گوناگونی است كه قبل از تنظیم سند از ارگان‌ها و مراجع ذی‌ربط اخذ می‌شود. در حال حاضر، اگر فردی بخواهد سند ملكی را تنظیم كند باید از دارایی و ادارات ثبت مربوطه استعلام و مفاصای حساب بگیرد كه این موارد باعث طولانی شدن مراحل تنظیم سند رسمی خواهد شد.

 

قابلیت انكار و تردید در اسناد عادی

 

این عضو هیات مدیره كانون سردفتران و دفتریاران با بیان اینكه سند رسمی از حیث مزیت و اجراشدن به‌هیچ‌وجه قابل قیاس با سند عادی نیست و خریدو فروش ملك با اسناد عادی می‌تواند مشكلات بسیاری را به دنبال داشته باشد، خاطرنشان كرد: اسناد عادی برابر مقررات و قانون، قابلیت انكار و تردید دارند. در اسناد عادی امضا مهم‌ترین رکن است، اسناد عادی هیچ یک از ارکان سند رسمی را نداشته و تنها رکن سند عادی امضای منتسب‌الیه است. بنابراین بر اساس ماده ???قانون آیین دادرسی مدنی شخص می‌تواند در مقابل ارائه سند عادی سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا به آن تردید کند. اما اگر سند به صورت رسمی تنظیم شده باشد و مورد نزاع واقع شود، افرادی كه سند را امضا كرده‌اند، نمی‌توانند ادعای انكار و تردید كنند، زیرا سند رسمی بوده و نزد شاهد ممتازی به‌عنوان سردفتر اسناد رسمی تنظیم شده و قابلیت انكار و تردید ندارد. تنها ادعایی فرد كه می‌تواند نسبت به سند رسمی مطرح كند، جعلی بودن سند است كه البته صرف ادعا در این زمینه مهم نیست و فرد باید آن ادعا را اثبات كند، به عبارت دیگر، در ادعای جعل در اسناد رسمی، بار اثبات ادعا با مدعی جعل است، اما در انكار و تردید در اسناد عادی بار اثبات ادعا به عهده طرف مقابل است

وی درباره مزایای سند رسمی گفت: از بارزترین و مهم‌ترین مزیت اسناد رسمی لازم‌الاجرا بودن آن‌هاست، به‌عبارت دیگر، اگر سندی به صورت رسمی تنظیم و طی آن فرد متعهد به انجام كاری شده باشد، در صورتی كه از تعهد خود سر باز بزند و به آن عمل نكند، طرف مقابل می‌تواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم‌كننده سند و بدون نیاز به مرجع قضایی ، از طریق صدور اجراییه، فرد را ملزم به عمل به تعهد خود كند. ادارات اجرای ثبت اسناد نیز مكلفند با صدور اجراییه از دفتر اسناد رسمی، سند رسمی را به اجرا بگذارند. برای مثال فروشنده‌ای كه هنگام تنظیم سند تعهد كرده است كه در تاریخ مشخص ملك را به خریدار تحویل دهد ، اگر سند به صورت عادی تنظیم شده باشد، خریدار باید به دادگستری مراجعه كند تا بتواند احقاق حق كند كه البته بسیار زمان‌بر و طولانی است، اما در صورتی كه سند به صورت رسمی ثبت شده باشد، فروشنده ملزم به تحویل ملك به خریدار خواهد بود.

قولنامه یك سند عادی است

 

نكته مهم این است كه عموم مردم هنوز نمی‌دانند که قولنامه، یک سند عادی بوده و تفاوت ندارد که قولنامه در بنگاه‌های معاملات ملکی، تنظیم شده باشد یا نزد دیگر اشخاص. این مهم باید فرهنگ سازی شود که قولنامه، یک سند عادی است و در صورت بروز اختلاف، ذی حق باید برای اثباتِ حقانیتِ خود به مرجع قضایی مراجعه كند تا حسبِ دلایل قانونی و مستنداتِ حقوقی، رسیدگی قضایی شود یا همان ابتدای امر، پس از آشنایی با طرفِ معامله توسط دلال و متصدی بنگاه معاملات ملکی، برای تنظیم سند رسمی به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه كند. 

 

رجحان سند رسمی به سایر اسناد عادی

 

در ادامه علی نقی زاده كوچصفهانی، حقوقدان و وكیل دادگستری، در پاسخ به این سوال كه خرید و فروش زمین و ملك بدون سند رسمی چه تبعات و پیامدهایی می‌تواند برای افراد داشته باشد، به «قانون» گفت: طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك، زمانی كه ملكی در دفتر املاك به ثبت رسید، دولت فقط كسی را مالك می‌داند كه ملك به اسم او ثبت یا به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده باشد.

 

از همین جا می‌توان به اهمیت خرید و فروش املاك دارای سند مالكیت و رجحان آن به سایر معاملاتی كه با سند عادی صورت می‌گیرد، پی‌برد. بنابراین آن عده از افرادی كه با اسناد عادی، اعم از قولنامه و مبایعه‌نامه و حتی به‌صورت وكالتی، اقدام به خرید زمین یا بنایی می‌كنند، در صورت مواجهه با چالش‌های حقوقی در بادی امر از مزایای حمایتی قانون بی‌بهره خواهند بود،چراكه اصل و مبنای مالكیت آن‌ها محل تردید بوده و در صورت تعارض منافع با صاحب سند به شرح ماده 22 قانون ثبت، بی‌تردید كسی كه ملك در دفتر املاك به نام وی به ثبت رسیده، مالك شناخته می‌شود و خریدار دارای سند عادی در واقع متصرف تلقی می‌شود، نه مالك ! و قدر مسلم با مشكلات فراوانی در اثبات مالكیت، صحت معامله و احقاق حقوق مكتسبه خود دست‌و‌پنجه نرم خواهد كرد.این حقوقدان ادامه داد: البته علاوه بر ماده 22 قانون ثبت در ماده 48 همان قانون مقرر شده سندی كه مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسد، در هیچ یك از محاكم و ادارات پذیرفته نخواهد شد. ضمن اینكه مقنن در ماده 1287 قانون مدنی نیز همه شرایط یك سند رسمی و افرادی را كه صلاحیت تنظیم آن را دارند ، مشخص كرده است، پس هر سندی كه این مؤلفه را نداشته باشد، عادی تلقی شده و توانایی مقابله با سند رسمی را نخواهد داشت. برابر ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاك نیز ثبت اسناد كلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاكی كه قبلا در دفتراملاك ثبت شده، اجباری است . با این وصف، خرید و فروش املاكِ بدون سند مالكیت به صورت دیگر تجلی پیدا می‌كند.

 

اثبات اصل بیع و سبق تصرفات قانونی

 

نقی زاده كوچصفهانی در پاسخ به این سوال كه اگر خریدار ملكِ بدون سند با مشكلی مواجه شد، چگونه می‌تواند حق خود را استیفا كند، خاطرنشان كرد: گاهی افراد املاكی را می‌خرند كه ثبت عمومی آن آگهی شده و دارای سابقه ثبت عمومی هستند كه این عده مكلفند با رعایت شرایط مندرج در قانون ثبت، از جمله مواد146 و147، در موعد قانونی اعلام شده و با احراز سابقه تصرفات قانونی خود، اقدام به ثبت مالكیت خود كنند . عده‌ای دیگر اراضی و املاك فاقد این وصف را خریداری می‌كنند یا در مواعد قانونی نسبت به ثبت حقوق مالكانه خود اقدامی به عمل نمی‌آورند ،یا اراضی فاقد سابقه ثبت عمومی را می‌خرند یا اراضی ملی یا ساحلی را ابتیاع می‌كنند، كه البته مالك محسوب نخواهند شد و با مصائب فراوانی در ثبوت و اثبات بیع و مالكیت خود مواجه می‌شوند؛ مشكلاتی كه در خرید و فروش املاك جنگلی و ساحلی واقع درشمال كشور كه گاه با قیمت های اغوا‌كننده‌ای همراه است، از این دست هستند.

 

صاحبان املاك دارای سند عادی در وهله نخست باید اصل بیع و معامله‌ای كه منعقد كرده‌اند، همچنین سبق تصرفات قانونی خود را اثبات كنند و در صورت تعارض منفعت با فردی كه به موجب سند مالكیت نسبت به رقبه‌ای مدعی است با موانع و مشكلات ریز و درشتی روبه‌رو خواهد شد. بنابراین افزایش آگاهی عمومی و آموزش همگانی در كنار مشورت با متخصصان امور حقوقی و صاحبان فن در كاهش این قبیل معاملات كه بسیاری از آنان گره زدن بر باد است مثمر ثمر خواهد بود.

این وكیل دادگستری در پاسخ به این سوال كه اگر ملكی به چند نفر فروخته ‌شود، افراد چگونه می‌توانند احقاق حق كنند نیز تصریح كرد: در صورتی كه افراد متعددی بر یك ملك ادعای مالكیت داشته باشند -همان‌طور كه پیش‌تر نیز گفتم - در تعارض مالكیت دارنده سند عادی با سند رسمی، سند رسمی رجحان و برتری بیشتری دارد و صاحب سند رسمی از مزایای قانونی فراوانی بهره‌مند است، مگر آنكه منشأ صدور سند بنا به دلایلی همچون جعل یا ناشی از وكالت‌نامه باطل مخدوش باشد كه در چنین حالتی بیع فاسد تلقی و به حكم ماده365 قانون مدنی اثری در تملك نخواهد داشت.لیكن در تعارض معاملات ناشی از چند سند عادی بر روی یك ملك جهات گوناگونی اعم از سبق تصرفات و نیز تقدم و تاخر مبایعه‌نامه، تعاقب ایادی متصل به مالك و بالاخره اصالت مبایعه‌نامه‌ها مبنا خواهد بود.

 

 

نقی زاده در خاتمه در باره مجازات افرادی كه ملك را به چند نفر واگذار می‌كنند نیز خاطرنشان كرد: در این زمینه و در باب مواد قانونی، علاوه بر ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاك، قانون مجازات اشخاصی كه مال غیر را به عوض مال خود معرفی می‌كنند مصوب 1308 قانون مجازات راجع‌به انتقال مال غیر مصوب 1308/8/5 مجازات‌هایی برای متخلفان در نظر گرفته است.

 

هدایت جامعه به سمت تنظیم سند رسمی

 

به نظر می رسد علت اصلی تمایل‌نداشتن مردم برای تنظیم اسناد رسمی، اولا به دلیل اعتبار اسناد عادی در محاکم و مراجع دولتی ،ثانیا فرایند سخت و دشوار تنظیم سند رسمی و انتقال آن است. بسیاری از افراد با این پیش‌زمینه كه تنظیم اسناد رسمی زمان‌بر و طولانی است، به اسناد عادی روی‌آورده‌اند. نكته دیگر كه در این زمینه نمی‌توان از نظر دور داشت اینكه با توجه به مشكلات بسیاری كه اسناد عادی بر دستگاه قضایی تحمیل كرده است، از جمله پرونده‌های زیادی كه در این زمینه در محاكم گشوده شده اما این‌گونه مشكلات اطلاع‌رسانی نشده است و افراد به‌دلیل اطلاع نداشتن از عواقب آن همچنان با اسناد عادی املاك خود را با اسناد عادی خریدو فروش می‌كنند كه در این زمینه قوه‌قضاییه می‌تواند با اطلاع‌رسانی و آموزش همگانی به شهروندان عواقب و پیامدهای خریدوفروش با اسناد عادی را تبیین و افراد را به سمت تنظیم سند رسمی در خصوص املاك هدایت كند.

 

 

پرهیز از خرید و فروش با اسناد عادی

 

علی اصغر شفیعی خورشیدی/ قاضی دادگاه تجدیدنظر استان

 

 

پیامدها و تبعات خریدوفروش املاك با اسناد عادی بر هیچ‌كس پوشیده نیست و افراد زیادی به دنبال خرید ملك با سند عادی متحمل ضررهای سنگینی شده‌اند. هر چند كه بارها مزایای ثبت سند رسمی هم برای خودرو و هم برای ملك از سوی مسئولان بیان شده است. به اعتقاد بنده اصلی‌ترین دلیل این موضوع این است كه این افراد تمایل ندارند برای زندگی بهتر پول صرف كنند.

 

در این زمینه باید گفت قانون «تعیین تكلیف اراضی بدون سند» سال 1365 تصویب شده است و در سال 1370 نیز این قانون تمدید شده است و از سال 1383 به بعد تا سال 1390 به دلیل خلأ قانونی كه در این زمینه احساس می‌شد، قوه قضاییه با همكاری سازمان ثبت، قانونی را با عنوان «تعیین تكلیف اراضی‌ای كه منشأثبتی دارند و دارای اعیانی هستند» به ثبت رساندند. البته قانون دیگری نیز برای جلوگیری از خرد شدن اراضی كشاورزی سال 1385 تصویب شده است كه این قانون اجازه نمی‌دهد اراضی كشاورزی به قطعات كوچك‌تر تقسیم شوند. به عبارت دیگر، این قانون مانع خرد شدن اراضی كشاورزی شده است و طبق این قانون افرادی كه دارای اراضی كشاورزی پنج هكتار هستند می‌توانند برای زمین خود سند رسمی تنظیم كنند. نكته دیگر اینكه هزینه ثبت سند برای اراضی كشاورزی بسیار پایین است و در روستاها هم تعرفه از سوی سازمان ثبت تعیین و ابلاغ می‌شود.

 

 

 

اما در حال حاضر، عدم تنظیم سند رسمی برای املاك و مستغلات، مشكلات بسیاری را برای هموطنان ایجاد كرده است و در این رابطه پرونده‌های زیادی در محاكم تشكیل شده است. از مهم‌ترین پیامدهای اراضی و املاك بدون سنداین است كه اولا املاكی كه سند عادی دارند ، در معرض خطر و تعرض هستند ثانیا این املاك و اراضی امنیت ندارند و به لحاظ نبود امنیت ( اجتماعی، قضایی) افراد نمی‌توانند از آثار اجتماعی و اقتصادی مانند در رهن گذاشتن و گرفتن وام استفاده كنند.

 

اما باید گفت با توجه به اینكه دولت و حكومت در این زمینه به وظایف خود عمل كرده‌اند، از سال 1365 به بعد قوانین متعدی در خصوص تنظیم سند رسمی به تصویب مجلس رسیده و حتی بودجه سالیانه نیز برای آن پیش‌بینی شده است. همچنین در قانون ساماندهی زمین و مسكن و الحاقی آن مصوب 1388 نیز برتنظیم سند رسمی تاكید شده است اما باز هم مردم تمایلی به تنظیم سند رسمی یا سند مالكیت ندارند و همچنان برخی از افراد املاك خود را با اسناد عادی خریدو فروش می‌كنند.

 

اما در باب مجازات خریدو فروش با اسناد عادی نیز باید گفت، قانونگذار صرف خریدو فروش با سند عادی مجازاتی برای افراد پیش‌بینی نكرده است. نكته مهم این است كه مجازات، تشریفات مخصوص حكومت است و ماهیت متعلق به شرع است. اصل ماهیت نیز خریدو فروش بیع مبیع است اشكالی ندارد تشریفات حكومت ممكن است آثاری داشته باشد ممكن است آثاری هم نداشته باشد در این زمینه جرم انگاری كردن به مصلحت افراد جامعه نیست نمی‌توان حبس یا جریمه برای این موضوع درنظر گرفت . اما در این زمینه اقدام مهمی كه می‌توان انجام داد این است كه ماده 34 قانون ثبت و ماده 34 تكرای این قانون را احیا كنیم. به عبارت دیگر، اجازه ندهیم شهروندان با اسناد عادی معامله كنند كه می‌توان این پیشنهاد را به قانونگذار ارائه داد؛ یعنی افراد از هرگونه معامله با سند عادی منع شوند .

 

به نقل از کانون سردفتران و دفتریاران :

 



نوع مطلب :
برچسب ها :
لینک های مرتبط :
نظرات ()
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر





آمار وبلاگ
  • کل بازدید :
  • بازدید امروز :
  • بازدید دیروز :
  • بازدید این ماه :
  • بازدید ماه قبل :
  • تعداد نویسندگان :
  • تعداد کل پست ها :
  • آخرین بازدید :
  • آخرین بروز رسانی :